حقی برای مغازه دارها

[MR_Jentelman]

سرقفلی اصطلاحی است عرفی كه قوانین مدونی بر‌ آن حاكمیت می‌كند، البته بسیاری از افراد حق كسب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه می‌كنند.

ولی گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد كه باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌شود.
حق كسب و پیشه و تجارت كه پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی كه به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد و ایجاد این حق ارتباطی به اینكه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور(اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق كسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع كسب و پیشه، شروطی كه به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.

سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی كه داوطلب اجاره به صاحب ملك می‌دهد تا صاحب ملك، ملك خالی خود را به او اجاره دهد،

تفاوت حق كسب و پیشه با سرقفلی
سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی كه داوطلب اجاره به صاحب ملك می‌دهد تا صاحب ملك، ملك خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است و منظور از اختیاری این است كه ممكن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملك خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده كه مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی كند. حال آنكه پیش از سال 1376 حق كسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل كسب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.
قاعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر این‌كه مستاجری كه چند سال در محلی كاسب است و كار می‌كند، در صورتی كه موجر تخلیه ملك خود را تقاضا كند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم»

در این مورد باید بین محل‌هایی كه پیش از مهرماه 1376 برای كسب و كار اجاره داده شده و محل‌هایی كه بعد از این تاریخ به اجاره واگذار شده تفاوت قائل شد. محل‌هایی كه پیش از 1376 برای كسب و كار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان كار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسكونی كه برای كار اجاره داده شده مشمول حق كسب و پیشه و تجارت خواهد بود و مستاجر در صورتی كه موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق كسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.
البته برخی تخلفات مستاجر می‌تواند –حسب مورد – حق كسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این كه فردی كه پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل كسب و پیشه باشد، می‌تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملك خودداری و مطالبه سرقفلی كند، كه البته آنچه مطالبه می‌كند حق كسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را كه پروانه و پایان كار آن تجاری باشد می‌توان به عنوان محل كار و كسب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی می‌تواند مطالبه سرقفلی كند كه در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.

دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملك خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینكه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و كوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه كند

در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملك باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجاره‌های مشمول قانون 1356 انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌های محل كسب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملك تخلیه شود مگر اینكه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد.
دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملك خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینكه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و كوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه كند.
البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است كه موجر محل تجاری ملك خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مسكونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط كند كه در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.
توضیح اینكه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل كسب منع نكرده است و اصل اباحه آن است ودر این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.
در قانون سال 1356 مستاجری، حق انتقال ملك به غیر را دارد كه این حق كتبا به او داده شده باشد یعنی سكوت اجاره‌نامه به این مفهوم است كه مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 كه عینا در قانون سال 1376 هم آمده است.


منبع:
گروه جامعه و سیاست تبیان