مشرفيت، معماري و نحوه استقرار بناها

[وحید 0319]

1) رعايت ضوابط مربوط به حريم اشراف بناها و مسائل مشرفيت در موردكليه‌بناهائي‌كه‌درم� �اورت‌يك ‌قطعه‌مالكيت‌احداث مي‌شود، الزامي است.

2) با توجه به نحوه تابش خورشيد در شهر اصفهان، رعايت حريم سايه‌اندازي در احداث بنا در قطعات مالكيت الزامي است. بدين معني كه ارتفاع بناي واقع در جنوب يك قطعه مالكيت نبايستي از حداقل فاصله آن از بر مجاز ساختمان قطعه مالكيت واقع در شمال آن تجاوز نمايد.
تبصره1-‌ درمجتمع‌هاي‌جديدمسكوني،ت جاري‌وبناهاي‌عمومي ‌رعايت‌ ضابطه فوق الزامي است، لكن در محوطه هاي مسكوني ساخته شده تعيين نسبت فوق تا بلامانع است.
تبصره 2ـ مقياس محاسبه ارتفاع مجاز يك قطعه مالكيت جنوبي كه دسترسي آن با دسترسي قطعه مالكيت شمالي مربوطه داراي اختلاف ارتفاع باشد،متوسط ارتفاع دسترسي هاي دو قطعه مالكيت مزبورخواهد بود.

3) در هيچيك از سطوح خارجي بنا نمي‌توان پنجره يا هواگير مشرف به مالكيت مجاور احداث نمود، مگر اينكه از حد مالكيت مجاور حداقل دو متر عقب نشيني صورت گرفته باشد. در اين حالت پنجره ها بايستي تا ارتفاع 75/1 متر از كف مربوطه به صورت غير بازشو بوده و با استفاده از شيشه مات و يا مصالح مشابه بيرون آنها غير قابل رؤيت گردند.

4) در مجتمع‌هاي مسكوني در مواردي كه اطاق هاي دو واحد مسكوني مستقل از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره هاي‌مقابل يكديگرنبايستي كمتر از 4 متر باشد و تا ارتفاع 75/1 متري از كف بايستي به صورت غير بازشو و غيرشفاف باشد.

5) نورگيري‌بناهاي‌مختلف‌از� �ذرها،پاركها و ميادين عمومي بلامانع است.

6) لازم است كه كليه بازشوها، تراس ها و بالكن هاي بناهاي همجوار گذرهاي شرقي ـ غربي با عرض كمتر از 24 متر و در گذرهاي شمالي ـ جنوبي با عرض كمتر از 20 متر با استفاده از مصالح غيرشفاف مانند شيشه مات تا ارتفاع 75/1 از كف مربوطه پوشيده شوند.
تبصره 1ـ درصورتيكه فاصله بين دو پنجره مشرف به يكديگر بيش از 35 مترباشدو در قطعات مالكيت همجوار ماديها رعايت محدوديت ارتفاع پنجره فوق الذكر الزامي نيست.

7) در معابر شرقي ـ غربي با عرض 24 متر و بيشتر و معابر شمالي ـ جنوبي با عرض20 متر و بيشتر نصب پنجره بازشو از ارتفاع 85/0 متري به‌بالا و همچنين بالكن يا تراس يا جان پناه در ارتفاع معمول بلامانع است.

8) پيشنهادمي‌گرددكه‌قطعات‌� �الكيت‌همجواركه‌بناهاي‌آ نهابيش‌ازيك‌طبقه ياارتفاع‌متعارف‌مي‌باشد� � قسمتي از حياط خود را به طريقي محصورنمايندكه يك فضاي بدون اشراف براي واحدهاي مسكوني همجوار به دست آيد.

9) ايجادراه پله در فضاي آزاد لازم الرعايه جهت تأمين دسترسي طبقات فوقاني ممنوع مي باشد.

10) استقرار بناي جديد تنها در60 درصد بخش شمالي قطعه مالكيت با رعايت سطح اشغال تعيين شده در طبقه همكف مجاز مي باشد.

11) استقرار بنا در طبقات فوقاني و اصولاً احداث هر نوع ساختمان در ارتفاع بيش از 5/3 متر، لازم است در محدوده 60 درصد بخش شمالي قطعه مالكيت با رعايت سطح زيربناي مجاز صورت گيرد.
تبصره 1ـ در محوطه هاي تاريخي اين رقم مي تواند با نظر سازمان ميراث فرهنگي و در هماهنگي با بناهاي همجوار حداكثر تا 5 متر افزايش يابد.
تبصره 2ـ در قطعات مالكيت همجوار گذرهاي با عرض20 متر و بيشتر شمالي‌ـ‌جنوبي به شرط رعايت حداكثر سطح اشغال وسطح زيربنا، احداث بنا در تمامي ‌قسمت ‌مشرف‌ به‌گذر و در تمامي طبقات بلامانع است، ليكن رعايت‌اين‌ضابطه‌در قطعات مالكيت همجوار محورهاي شهري الزامي است.

12) حداقل 50 درصد فضاي آزاد قطعات مالكيت مسكوني بايستي به پوشش گياهي اختصاص داده شود.

13) به منظور كمك به مطلوبيت سيماي بدنه‌هاي گذرهاي اصلي، به ترتيب اولويت خط آسمان (آخرين حدبنا)، حد بالا و پائين پنجره‌هاي هر يك از طبقات، حدبالاي دربهاي ورودي و حدبالاي ديوار حياط‌هاي مشرف به ميادين وگذرها بايستي هم تراز باشد.تدابير لازم در اين خصوص مي‎بايست توسط شهرداري و در زمان تهيه و تأئيد طرح‌هاي معماري بناهاي مورد نظر اتخاذ گردد.
تبصره 1ـ در گذرهاي با شيب با بيش از 2% و با عرض 12 متر و بيشتر جهت هم تراز نمودن خط آسمان، اضافه ارتفاع در طبقه هم كف به ميزان
حداكثر يك متر علاوه بر ارتفاع مجاز با نظر شهرداري بلامانع است. بدين ترتيب شكستگي خط آسمان تنها در فواصل بين گذرها اتفاق خواهد افتاد.
تبصره 2ـ درهرصورت اختلاف خط آسمان در بناهاي همجوار و قسمتهاي مختلف يك بنا نبايستي كمتر از نيم متر باشد.

14) اضافه ارتفاع دست انداز بام جهت هم تراز نمودن خط آسمان بنا با خط آسمان بناهاي همجوار بلامانع است و جزء حداكثر ارتفاع مجاز تلقي نخواهد شد. حداكثر ارتفاع مجاز دست انداز 7/0 متر مي باشد.

15) لبه بام پلكان‌هائي (خرپشته) كه درمجاورت گذر يا فضاي آزاد قطعات ‌مالكيت ‌اجراء‌ مي‌شود بايستي‌ هم‌تراز خط ‌آسمان‌بنا باشد و از آن ‌مرتفع‌تر اجرا ‌نگردد. براي ‌اين ‌منظورخرپشته‌مي‌تواند به ‌صورت ‌شيب‌دار اجراء گردد.

16) كليه سطوح مشرف به گذرها و سطوح خارجي و داخلي بناهائي كه ازگذرهاي‌عمومي قابل رؤيت باشد،بايد با مصالح مناسب و ترجيحاً مصالح اصلي نما با نظر شهرداري نماسازي شود و از هر گونه نقاشي در اين بدنه‌ها پرهيز گردد.

17) نماسازي سطوح مشرف به فضاهاي آزاد قطعات مالكيت مجاور الزامي است و انجام آن بر عهده مالك بناي اشراف دار است. جنس و طرح نماها با نظر شهرداري تعيين خواهد شد.

18) جنس سطوح مشرف به گذرهاي عمومي قطعه مالكيت بايد با مصالح به كار رفته در نماي ساختمان آن يكسان باشد.

19) جهت ايجاد حصار فضاهاي آزاد قطعات مالكيت و همچنين سقف ورودي‌ها استفاده از مصالح و روش‌هاي ساختماني نامطلوب به تشخيص شهرداري مجاز نيست و مصالح مورد استفاده براي موارد فوق بايد حتي‌المقدور از نوع مصالح به كار رفته در نماي بنا باشد.