نقض مداوم حقوق شهروندی در نظام شهرسازی ایران

الف – سِمَت شخص بزهکار
شخص رشوه گیرنده28 باید دارای یکی از سمت های نمایندگی انتخابی ، کارمند دولت در نظام اداری یا قضایی و مانند آنها باشد واین تعریف گسترده را در برگیرندة نمایندگان مجلس ملی یا شورای ریاست جمهوری ، اعضای شوراهای شهر ، وزیران‌، فرمانداران ، شهرداران ، قضات و یک سلسله دیگر از اشخاصی ‌ که وظایف عمومی را برعهده دارند دانسته اند. ماده ٣ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا نه به این تفصیل ولی به گونه کلی مستخدمین ، مأمورین دولتی اعم از قضایی و اداری یا شوراها و شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی و غیره را مشمول این ماده دانسته است.

ب – بخشش ، هدیه درخواست شده یا دریافت شده، پیشنهاد یا وعده داده شده یا موافقت شده
قانون لازم ندانسته است که پیشنهاد یا وعده در یک موافقتنامه پیش از انجام یا انجام ندادن امری که از وظایف اینگونه‌ مأموران است مورد توافق قرار گرفته باشد. به محض اینکه وعده ، بخشش یا هدیه، مورد درخواست قرار گرفته حتی اگر از سوی طرف مقابل ]رشوه دهنده[ مورد پذیرش قرار نگرفته باشد قانون کیفری ناظر به بَزَه ازتشا قابل اجراست.

پ – انجام عملی که از وظایف این اشخاص است
پاداش ویا وجهی که مورد درخواست یا پذیرش از سوی شخص بزهکار قرار گرفته با این هدف و انگیزه باشد که مأمور یا متصدیِ یک خدمت عمومی از انجام وظایف شغلی خود تجاوز کند. مأمور یا متصدی خدمت عمومی باید با انگیزه انجام امری یا خودداری از انجام امری که از وظایف اوست این وجه را دریافت یا درخواست کرده ، ویا با پیشنهاد پرداخت یا وعده پرداخت آن موافقت کرده باشد. اهمیتی ندارد که این امر درست یا نادرست باشد. بَزَه ارتشا قابل مجازات است حتی اگر رشوه دهنده29 خواسته باشد که مأمور دولت یا شهردار وظیفه خود را انجام دهد. 30
با توجه به این سه رکن که به گونه گسترده از سوی مؤلّفان حقوق جزای اختصاصی فرانسه در نظر گرفته شده و قطعاً در حقوق کیفری ایران نیز قابل اجراست، درخواست پرداخت و دریافت وجوهی از متقاضیان صدور پروانه از سوی شهردار یا مأموران وی در برابر اجرا نکردن مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها از جهت محدودیت های ارتفاع ساختمان ها ، دستکاری در خطوط عقب نشینی ویا تغییر کاربری موردی ، نمونه روشن بَزَه ارتشا ‌و پرداخت رشوه از سوی متقاضی صدور پروانه است. به ویژه اینکه این وجوه سنگین که به حساب شهرداری ریخته می شوند به گونه مستقیم زیر کنترل شخص شهردار قرار می‌گیرند و آن ها را در جهت طرح‌های زیانبار و بیرون از چارچوب وظایف شهرداری های هزینه می‌کنند.31 در تحقیق و تفحصی که در یکی از مجلس های گذشته در این زمینه انجام شد به ارقام نجومی از فسادها وسوء استفاده از این وجوه از سوی دست اندرکاران شهرداری تهران تصریح شد. دادستان کل کشور نیز ‌از هزینه شدن پول هایی که منبع آن ها زیر پاگزاردن مقررات شهرسازی و تراکم فروشی است در تبلیغات انتخاباتی مجلس سخن به میان آورد.32

٦- مسئولیت کیفری در برابر اشخاص ثالث
هنگامی که پروانه ساختمانی با تجاوز به مقررات شهرسازی صادر می شود و مجّوز یک ساختمان بلند مرتبه در کنار ساختمان های با ارتفاع کم که با رعایت طرح تفصیلی ساخته شده اند ‌داده می شود اینگونه ساخت وسازها عموماً با گودبرداری‌های غیر قانونی و بیش از اندازه همراه می شوند. در پی اینگونه گودبرداری و رانش خاک در بسیاری از موارد ساختمان های همسایگان فرو می‌ریزندو ساکنان این خانه‌ها‌ کشته و مجروح می شوند.35 همچنین در بسیاری از موارد کارگران ساختمانی که در حال گودبرداری هستند زیر آوارها دفن شده و جان خود را از دست می دهند.36 چیزی که در کشورهای متمدن که مقررات شهرسازی را با دقت اجرا می کنند هرگز نمونه ای از آن را نمی توان یافت. این پرسش پیش می آید که مسئولیت کیفری این کشته و زخمی شدگان که با اینگونه گودبرداری ها قابل پیش بینی است بر عهده چه کسی است؟ در این موارد، شخص شهردار که چنین پروانه های خلاف مقررات شهرسازی را صادر می کند دارای مسئولیت کیفری است. زیرا با صدور این پروانه و تخلف از مقررات شهرسازی ، مرتکب تقصیر سنگینی در اندازه شبه عمد شده و با دادن چنین مجّوزی به مالک یک پلاک ثبتی که دست به گود برداری غیر قانونی وبا تجاوز به حقوق ارتفاقی همسایگان بزند زمینه وقوع این جرم‌ها را فراهم آورده است. از سوی دیگر مالک زمین و کسی که با او در انجام اینگونه ساخت و سازها و گودبرداری ها مشارکت می کند نیز در‌ آسیب رساندن به جان مردم مسئولیت کیفری دارد. زیرا با انجام اینگونه گودبرداری‌‌های غیر قانونی موجبات تخریب و ریزش ساختمان همسایگان را فراهم آورده است. اینگونه تجاوزها به مقررات شهرسازی و اقداماتی که بر پایه اینگونه پروانه های ساختمانی انجام و به قتل و جرح مردم می انجامند مصداق ماده ٢٠٦ قانون مجازات اسلامی هستند.

١٧- مسئولیت مدنی در برابر اشخاص ثالث
تخلف از مقررات شهرسازی و صدور پروانه ساخت وساز بیرون از چارچوب مقررات طرح جامع و تفصیلی در مواردی که موجب ریزش ساختمان ها و ورود آسیب های بدنی و مالی به همسایگان و یا کارگران می‌گردد مسئولیت مدنی شخص شهردار و دست اندرکاران اینگونه ساخت وسازها را نیز بر می‌انگیزد. این مسئولیت ناشی از تخلف از اجرای مقررات شهرسازی و متوجه شخص متخلّف است ونه دستگاه اداری مربوط. ماده ١١ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ١٣٣٩ در این زمینه روشن است:

«کارمندان دولت و شهرداری ها و مؤسسات وابسته به آن ها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی ، خساراتی را به اشخاص وارد نمایند شخصاً مسئول جبران خسارت وارده می باشند...».

نابراین شهرداران نمی توانند دیه و خسارات این اشخاص را از محل امکانات مالی شهرداری پرداخت کنند. همچنین مالکانی که با پرداخت وجوه غیر قانونی وبا گرفتن پروانه ساخت وساز بیش از ارتفاع مقرر در طرح تفصیلی با گودبرداری غیر قانونی و افراطی موجبات ریزش ساختمان ها و یا صدمات بدنی به اشخاص ثالث را فراهم می‌آورند در برابر اعمال خود افزون بر مسئولیت کیفری مسئولیت مدنی نیز دارند. از سوی دیگر ساخت وسازهایی که با تخلف از مقررات شهرسازی به استناد اینگونه پروانه های ساختمانی وبا خرید تراکم انجام می شوند ‌ به حقوق ارتفاقی همسایگان از جهت ایجاد مانع در تابش نور آفتاب، دید و منظره، جریان هوا، ایجاد ترافیک و آلودگی هوای ناشی از دستگاههای گرما ساز و سرماساز بزرگ، ‌سروصداهای ناهنجار و دراز مدت لودرها و ماشین الات سنگین در این ساخت وسازها و از میان برداشتن آسایش و آرامش همسایگان و جامعه و نشت آب های زیر زمینی به خانه‌های مجاور ‌برای همسایگان ایجاد خسارت می‌کنند. این عوامل به ویژه ایجاد ساختمان با ارتفاع غیر متعارف باعث کاهش قیمت املاک و خانه های همسایگان می شود. در یک تجربه جهانی این واقعیت نشان داده شده است که نادیده گرفتن و نقض حقوق بشر به بهداشت و تندرستی مردم آسیب می رساند. تجاوز به حقوق مالکانه مردم و ایجاد اشراف به خانه ها و زندگی خصوصی خانواده ها از مهمترین عوامل این آسیب های تن و روان شهروندان است. این‌ها همه زیان هایی هستند که در پی تجاوز به حقوق ارتفاقی همسایگان در این ساخت وسازهای غیر قانونی وارد می‌شوند.

ماده یک قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ١٣٣٩ که در جای خود یکی از نوآوری‌های ارزشمند در قانونگزاری در کشور ما بوده است همه اینگونه خسارت ها به جان و مال اشخاص را در این موارد پوشش می دهد. برپایه این ماده :

«هرکس بدون مجّوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت ‌تجارتی یا به هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی گردد مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود می باشد».

قطعاً پروانه ساختمانی که با تخلف از مقررات شهرسازی از سوی شهردار صادر شود مجّوز قانونی برای اینگونه ساخت وسازها و گودبرداری ها نیست و خساراتی که از رهگذر اینگونه ساخت وسازها متوجه اشخاص ثالث می شود برعهده مالکان یا شرکای آنان در این ساخت وسازها خواهد بود. به ویژه اینکه اینگونه اقدامات دارای ارکان تشکیل دهندة ‌بَزَه تخریب ، موضوع ماده ٦٧٧ قانون مجازات اسلامی نیز هستند.

از آنجا که مسئولیت مدنی مذکور در مورد شهرداری که پروانه ساختمانی بیرون از چارچوب مقررات شهرسازی صادر می کند و مالکانی که بر پایه آن دست به ساخت وساز می زنند عموماً مستند به قوانین کیفری است بنابراین ضرر و زیان هایی که به اشخاص در این موارد وارد می شود ناشی از جرم است و برپایه تبصره ٢ ماده یک قانون نحوة اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ١٣٥١ ، این اشخاص در ترمیم آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.37

نتیجه گیری
مقررات شهرسازی با ایجاد محدودیت نسبت به حقوق مالکانه صاحبان املاک در شهرها، در جهت رفاه، آسایش ، امنیت عمومی جامعه و یک سلسله هدف های سودمند دیگر تصویب می شوند و از مقررات آمره و مربوط به نظم عمومی هستند. این مقررات همزمان برای همه مالکان در یک شهر، حقوق ارتفاقی متقابل از جهت محدودیت ارتفاع ساختمان ها و محدودیت در گود برداری ها را برقرار می سازند. شهرداری برپایه ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مکلف است این محدودیت ها را در صدور پروانه ساختمانی به مورد اجرا گذارد و با متخلفان برخورد کند. این مقررات از هنگام تصویب تا سال ١٣٦٩ با دقت تمام اجرا شده اند ولی اشخاصی که پس از آن تصدی شهرداری تهران را برعهده گرفته اند باب فروش تراکم و به دست آوردن درآمدهای غیر قانونی را گشوده اند و همین امر آسایش ، رفاه و امنیت شهروندان در پایتخت و امنیت عمومی کشور را به خطر انداخته است.
دیوان عدالت اداری صلاحیت دارد به شکایات شهروندان در زمینه صدور پروانه ساختمانی با تخلف از مقررت طرح جامع و طرح تفصیلی و تجاوز به حقوق مالکانه مردم رسیدگی کند و اینگونه پروانه هارا که با زیر پا گذاردن مقررات شهرسازی صادر می شوند ابطال کند. دادگاههای عمومی نیز صلاحیت دارند با هر گونه تجاوز به حقوق مالکانه همسایگان و تخلف از حقوق ارتفاقی متقابلی که هرمالکی نسبت به ملک مجاور دارد برخورد و ازاین حقوق مالکانه پشتیبانی کنند. تخلف شهردار از مقررات شهرسازی در برابر گرفتن وجوه غیر قانونی دارای وصف کیفری است و زیان هایی که به اشخاص ثالث در پی صدور اینگونه پروانه ها وارد می شود باید از سوی شخص متخلف جبران گردد.
پی نوشت ها:

1- droit souverain
2- به معنی برابر و روبرو
3- حقوق مالکانه صاحبان املاک در زیرِ زمینِ ملک خود بر پایه ماده ٣٨ قانون مدنی ایران و ماده ٥٥٢ قانون مدنی فرانسه اگر چه با تصویب مقررات شهرسازی چنانکه خواهیم دید محدود می‌شوند ولی اساس این حق به جای خود می ماند. از این رو در کشورهایی چون ژاپن هنگامی که دست به ساخت تونل برای مترو در یک منطقه مسکونی می زنند به مالکان ساختمان هایی که روی این تونل قرار گرفته اند به دلیل تصرف در حقوق مالکانه آنان اجاره بها پرداخت می شود.
4 - Mazeaud(s), Leçons de Droit civil, T,II, Biens, no 1340
5- ابوالحسن ماوردی ، احکام السلطانیه ، برگ ٣٠٣، مرکز النشر ، مکتب الاعلام الاسلامی
6- بند ٢ ماده یک این قانون ، طرح جامع را چنین تعریف کرده است:
« طرح جامع شهرعبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوة استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، صنعتی ، بازرگانی ، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاهها وبنادر وسطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی، مناطق نوسازی ، بهسازی و اولویت های مربوط به آن ها تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی ، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهر برحَسَب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود».
7- برای آگاهی از ایرادات قانونی برنامه پنجساله پنجم توسعه ، نگاه کنید به مقالة من در مجله کانون وکلای دادگستری مرکز، شماره ٢١٠ ، پائیز ١٣٨٩، برگ های ١١ تا ٢٠
8- معاون اداری و مالی شهرداری تهران روز ٣ آذر ١٣٩٠ در شبکه ٦ سیمای جمهوری اسلامی ایران اعتراف کرد که بیش از ٧٠ درصد از درآمد شهرداری تهران از راه عوارض ساخت وساز که همان تراکم فروشی است تأمین می شود و اظهار تأسف کرد که این درآمدها ناپایدار است ! یعنی قانونی نیست که پایدار باشد.

9- روزنامه ایران در شماره یکشنبه ١١ دی ماه ١٣٩٠ در گزارشی زیر عنوان : « تخلفات ساخت وسازها، منبع درآمد شهرداری ها» نوشته است: شهرداری در صورت چشم پوشی از جرائم، بخش اعظم در آمد خود را از دست می دهد»!
10 - André de Laubadère, Manuel de Droit Administratif, 10e édition , 1976, L.G.D.J., P. 356
11- ‌ پس از کنار رفتن آقای سراج الدین کازرونی، در هنگام وزارت مسکن آقای عبدالعلی زاده در ریاست جمهوری سید محمد خاتمی‌ ، چندین مصّوبة موردی در شورای عالی شهر سازی و کمیسیون ماده ٥ وجود داشته که در آن ها سخن از «افزایش تراکم ساختمانی مازاد بر طبقات مجاز» تا زمان تصویب طرح تفصیلی تهران ، برحسب عرض گذرها به میان آمده است‌. بکار بردن اینگونه تعبیرها در جای خود، بی دانشی اعضای کمیسیون ماده ٥ ‌ و نداشتن حُسن نیت ‌آنان را نشان می دهد. زیرا اگر طبقات مجاز در طرح جامع مشخص است، دادن مجّوز تراکم اضافی غیر قانونی است. ‌ در طرح جامع اول تهران و شمیران مصوب سال ١٣٤٨ ویا طرح جامع دوم تهران مصوب سال ١٣٧١ و یا طرح تفصیلی تهران و شمیران ویا طرح های جامع در شهرهای دیگری مانند پاریس یا لندن اساساً عرض خیابان‌ها و کوچه ها ضابطه ای برای بالا وپائین آوردن ارتفاع ساختمان ها نیست. به دیگر سخن ، خیابان ها و کوچه ها هر عرضی داشته باشند تراکم و ارتفاع ساختمان ها درآن ها باید برابر باشند تا نظم و هماهنگی که از هدف های تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است تحقق یابند و مصوبه های موردی شورای عالی شهرسازی یا کمیسیون ماده ٥ تهران که ارتفاع ساختمان ها را تابعی از عرض خیابان ها و کوچه ها قرارداده اند هرج و مرج طلبانه و تنها ابزاری برای تراکم فروشی و پایمال کردن مقررات شهرسازی و حقوق مالکانه مردم و نظم شهرها هستند که در جای خود تجاوز به حقوق مردم و حقوق عمومی جامعه بوده اند. از سوی دیگر اینگونه مصّوبه های موردی برخلاف مندرجات بندهای ٢و٣ ماده ٢ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی مصوب سال ١٣٥١ است که به این شورا تنها صلاحیت تصویب طرح جامع وبه کمیسیون ماده ٥ صلاحیت تصویب طرح تفصیلی را داده است. در این مورد شکایت مستدّلی از سوی خانم دکتر نادرة مهتدی استاد دانشگاه تهران و چندتن دیگر برای ابطال مصوبه ٢٦٩ که یکی از این مصّوبة های موردی بود به دیوان عدالت اداری تسلیم شد ولی هیأت عمومی دیوان ‌بی آنکه این شکایت را رد کند در دادنامه شماره ٧٧/٢٧٤ مورخ ٢٢/١٢/١٣٧٧ چنین اظهار نظر کرد که چون نسبت به مصوبه شماره ٢٦٩ مورخ ٨/٧/١٣٧٦ در ضمن مصوبه دیگری تعیین تکلیف شده و در قسمت مورد اعتراض مصوبة مزبور منتفی گردیده است بنابراین موردی برای رسیدگی و امعان نظر نسبت به مصوبه مورد اعتراض وجود ندارد و در واقع از اظهارنظر نسبت به این شکایت خودداری کرد که در جای خود به تکرار اینگونه مصوبه ها و فاجعه ای در ساخت وسازهای افسارگسیخته و از هم پاشیدن نظام طرح جامع سال ١٣٧٠ و مقررات شهرسازی انجامید. رأی دیوان در مجموعه قوانین روزنامه رسمی ، سال ١٣٧٨ ، برگ ٤٣٣ تا ٤٣٧ به چاپ رسیده است.

2- Mazeaud(s) , Biens, no 1705
13- Servitude urbaine
14- در آذر ماه سال ١٣٨٦ ، طرحی به نام « طرح راهبردی، ساختاری توسعه و عمران شهر تهران» در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب شده است که از جهات گوناگون از جمله به دلائل زیر خارج از صلاحیت قانونی این شوراست:
الف – در بند ٣ ماده ٢ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و بند ٢ ماده یک قانون وزارت مسکن و شهرسازی ، عنوان «طرح جامع» بکار رفته است. این شورا نمی تواند عنوان طرح جامع را تغییر دهد و به جای آن «طرح راهبردی، ساختاری و عمران شهر تهران » را بکار برد. این موضوعات به گونه آشکار بیرون از مفهوم و چارچوب یک طرح جامع هستند . انگیزه این تغییر عنوان آن بوده است که شهردار تهران بتواند به یک سلسله هدف هایی که بیرون از چارچوب صلاحیت شهرداری است دست یابد.
ب – بند ٣ ماده ٢ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تصویب طرح های جامع را برای «هر شهر» در نظر گرفته است . در حالی که تهران ، ری و شمیران سه شهرستان مستقل و جداگانه طبق قانون تقسیمات کشوری هستند تصویب یک طرح جامع برای این سه شهرستا ن برخلاف بند ٣ ماده ٢ قانون مذکور است.
پ – این طرح از جهت موضوع نیز فراتر از تعریف طرح جامع مذکور در بند ٣ ماده ٢ قانون مزبور و بند ٢ ماده یک قانون وزارت مسکن و شهرسازی است و یک سلسله مسائل غیر مرتبط را که در صلاحیت دیگر سازمان های دولتی است در این مجموعه آورده است که شورای عالی شهر سازی صلاحیت اظهار نظر و تصویب آن ها را نداشته است.
ت – در این طرح یک سلسله صلاحیت به شورای شهر تهران داده شده است که بیرون از صلاحیت های مقرر در قانون تشکیلات ، وظایف و انتخابات شوراها مصوب سال ١٣٧٥ هستند.
ث – در این به اصطلاح طرح جامع ، تراکم های ساختمانی مقرر در طرح جامع اول (سال ١٣٤٨) و طرح جامع دوم (سال ١٣٧٠) به ناروا افزایش داده شده اند . حال آنکه با اجرای طرح های جامع مزبور‌، تراکم های ساختمانی پیش بینی شده در طرح جامع تثبیت شده اند و مالکان هر پلاک ثبتی که در چارچوب این طرح ها احداث ساختمان کرده و از محدودیت های مقرر در طرح جامع و طرح تفصیلی آن تبعیت کرده اند دارای حقوق مُکتسبه و حقوق عینی متقابل هستند و هر گونه افزایش تراکم ساختمانی بعدی ، آسیب به حقوق مالکانه آنان می باشد. شورای عالی شهر سازی و معماری باید به این حقوق مکتسبه و مالکانه احترام گذارد و نمی تواند از صلاحیت تصویب طرح جامع به عنوان ابزاری برای هدف های سیاسی و غیره به زیان حقوق مالکانه ساکنان شهرها سوء استفاده کند. به ویژه اینکه این سه شهرستان با افزایش بی رویه جمعیت ، ترافیک سنگین و فرساینده، آلودگی هوا و انواع گرفتاری‌های دیگر روبرو هستند و افزایش تراکم ساختمانی به مشکلات طاقت فرسای این سه شهرستان دامن خواهد زد.
15- اصول حقوقی حاکم بر قوانین و مقررات شهرسازی در ایران ، انگلیس و آمریکا ، پایان نامه کارشناسی ارشد خانم مهری تُرک ، دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی ، زیر نظر اینجانب ، برگ های ١٣ تا ٣١
16- Gabriel Marty, Pierre Rynaud, Les Biens, 2e ed. 1980. no 312
17 - Plafond legal de densité
18- ibid, no 320 - 1

الف – با عنایت به مفهوم «حق» در اصطلاح حقوق و عناوین احصا شدة آن در مقر رات قانونی، احداث ساختمان مرتفع و از جمله به صورت برج فی نفسه سالب حق مالکیت یا حق انتفاع اشخاص ذینفع در املاک مجاور و سایر حقوق قانونی مترتّب برآن ها نیست و آثار و نتایج محتوم یا احتمالی احداث برج از قبیل تراکم نامناسب جمعیت ساکن در یک منطقه محدود و تبعات اجتناب ناپذیر آن نظیر آلودگی محیط زیست از لحاظ صدا و هوا و ترافیک ناشی از اتومبیل های ساکنین برج و تأثیر پیکره برج در تقلیل نور و آفتاب مورد استفاده ساکنین املاک مجاور و کاهش بهای آنها از مقوله انواع مزاحمت در سهولت کمال استفاده و انتفاع به‌نحو مطلوب است که تأمین امتیازات مذکور با سکونت در شهرهای بزرگ و پر جمعیت منافات دارد و طبعاً توسعه روز افزون شهرها و تراکم نامتناسب جمعیت در آنها و لزوم رعایت معیارهای موثر در تدارک امکانات لازم موجب بروز عوارض نا مطلوب و ایجاد تزاحم در کمال استفاده مطلوب از محیط زیست خواهد بود که نافی و سالب اصل حق نمی‌باشد و در اَشکال خاص خود قابل شکایت و اقامه دعوی بطرفیت اشخاص مزاحم در دادگاههای حقوقی می‌باشد.
ب – علاوه بر صراحت ماده ٣٨ قانون مدنی در باب اعمال حقوق مالکانه در زیر زمین و فضای بالای ملک خود و اینکه احداث برج بحکم قانون منع نشده اساساً مفاد مقررات مربوط به شهرسازی از جمله بند ٦ مصوبه مورخ ٥/٣/٤٩ انجمن شهر تهران در ارتباط با دستور العمل الحاقی به طرح جامع شهر تهران و همچنین مصوبات شورای هماهنگی و شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در مواردی با تأکید بر لزوم استفاده بیشتر و بهتر از زمین کمتر و تشویق آن از طریق ایجاد امکانات و تسهیلات خاص مفید جواز احداث ساختمان بصورت برج با رعایت ضوابط مربوط است. بنا به جهات فوق الذکر و عدم احراز اجتماع و تحقق ارکان لازم به شرحی که بیان شد شکایت به‌خواسته الزام شهرداری به ابطال پروانه احداث ساختمان برای شخص ثالث وجاهت قانونی ندارد و رد می‌شود این رأی قطعی است.
رئیس شعبه نهم دیوان عدالت اداری
نصرالله صدر الحفاظی

موضوع این دعوی ، درخواست ابطال پروانه ساختمانی برای احداث یک برج ١٤ طبقه در یک منطقه با تراکم محدود بوده ‌که با تخلّف از طرح جامع و طرح تفصیلی صادر شده بوده است. دادنامه شعبه نهم دیوان اصولاً به این دعوی رسیدگی نکرده ‌که از این جهت ‌ استنکاف از احقاق حق بوده است. این دادنامه همچنین ‌مقررات آمره و مربوط به نظم عمومی شهرسازی را نادیده گرفته و برج سازی را از نیازهای ناشی از افزایش جمعیت شهرها دانسته که اجتهاد در برابر نص طرح جامع و طرح تفصیلی شهرهای تهران و شمیران و ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است. از سوی دیگر در بند ب این رأی با واپس گرایی به ماده ٣٨ قانون مدنی استناد شده که هر مالکی می تواند در فضای بالا و زیر زمین خود هر تصرفی را بنماید و محدودیت هایی را که مقررات نوین شهرسازی برقاعدة سنتّی حق مالکیت وارد کرده اند نادیده انگاشته است. استناد این رأی به بند ٦ مصّوبه مورخ ٥/٣/١٣٤٩ انجمن شهرتهران هم نارواست. زیرا آن مصوبه مربوط به زمین های بزرگی است که در بخش کوچکی از آن یک برج ساخته می شود ونه یک قطعه زمین کوچک که بخش عمدة آن در کنارخانه های یک یا دوطبقه مردم اشغال می‌شود. از سوی دیگر مصوبه ٥/٣/١٣٤٩ انجمن شهر تهران با تصویب قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در سال ١٣٥١ و تصویب طرح جامع سال ١٣٧٠ تهران و شمیران کلاً بی اعتبار شده است. صدور اینگونه آراء از دیوان عدالت اداری که در جای خود استنکاف آشکار از احقاق حق بوده است زمینه ساز تخلفات گسترده تر شهردار تهران و آشفته ساختن نظم شهرسازی در پایتخت کشور گردید که زیان های جبران ناپذیری به حقوق مالکانه شهروندان و تأسیسات زیربنایی شهری و حقوق عمومی وارد کرده است.
21- Cass. 3e Civ., 3 Fev. 1982 : D. 1982, inf. Rap. 212; Bull. III, no 36, P. 23
این رأی در ذیل ماده ٦٨٦ کدسیویل ، انتشارات Litec ، سال ٢٠٠٩ به چاپ رسیده است

22- Cass. Ire civ., 28 Oct. 1964 : Gaz. Pal. 1964, 2. 307
23- action Pétitoire ، دعوایی است که مربوط به مالکیت است. دعوی عینی که از سوی یک شخص برای استرداد و اعادة آنچه مالکیت برآن دارد برای اعاده تصرف خود نسبت به آن شئی مطرح می شود. این دعوی در برابر دعوی تصرف Possessoire action ‌ قراردارد که دعوی متصرفی است که ملک یا مال منقول ، من غیر حق از تصرف او بیرون آورده شده است.
24- L’action confessoire de servitude دعوی ‌مالک ملکِ دارندة حق ارتفاق علیه هر شخصی که با بهره برداری آزادانه از این حق معارضه می کند. فرهنگ حقوقی و اقتصادی ، تألیف Raymond Barrain ، انتشارات L.G.D.J. ، پاریس ، 1974
25- Mazeaude(s) , Leçons de droit civil, T. II. Les Biens, no 1724
26- مجموعه قوانین روزنامه رسمی ، سال ١٣٥١ ، برگ های ٣٧٤ و ٣٧٥
27- تبصره ٢ ماده ٣ قانون تشدید مجازات ارتشا افزوده است:
«در تمامی موارد فوق، مال ناشی از ارتشا به عنوان تعزیر رشوه دهنده به نفع دولت ضبط خواهد شد و چنانچه راشی به وسیله رشوه امتیازی تحصیل کرده باشد این امتیاز لغو خواهد شد».
28- Corrompu
29- Corrupteur
30- F. Goyet, marcel Rousselet, Maurice Patin, Droit Pénal Spécial, 7e éd., no 106, sirey, 1959
٣١- بند ب ماده ١٥ کنوانسیون مبارزه با فساد که در ٣١ اکتبر ٢٠٠٣ به تصویب مجمع عمومی سازمان ملل متحد رسید دربارة جرم انگاری ارتشای مقامات رسمی چنین گفته است:
«درخواست یا قبول امتیاز بی مورد از طرف یک مقام رسمی به صورت مستقیم یا غیر مستقیم برای خود آن مقام یا هر شخص یا دستگاه دیگر برای اینکه آن مقام در انجام وظایف رسمی خود عملی را انجام دهد یا از انجام آن خودداری کند».
نکته قابل توجه این است که این ماده لازم ندانسته است که رشوه برای شخص رشوه گیرنده باشد بلکه برای هر شخص یا دستگاه دیگری می تواند باشد. مهم این است که نفس پذیرش وجه، ارتشا شمرده می شود.
32- حجت الاسلام آقای محسنی اژه ای در گفتگو با خبرنگاران چنین گفت:
«عده ای با ایجاد شبکه ای از دو سال قبل از یک برج ساز بیش از ٨٠٠ میلیون تومان پول گرفتند و از فرد دیگری ٥٦٠ میلیون تومان دریافت کرده و این پول را برای فعالیت های تبلیغاتی مجلس ششم هزینه کرده اند. وقتی از یکی از اعضای این شبکه سئوال کردم که چرا این کار را کردید گفت : به هر حال تبلیغات هزینه دارد ! وی سپس این پرسش را مطرح می کند آیا واقعاً نماینده ای که این چنین به مجلس راه پیدا کرده است می تواند عدالت را حاکم کند و به فکر معیشت مردم باشد...» . روزنامه کیهان ، پنجشنبه ٩ تیر ١٣٧٩

استاد دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی

فهرست منابع
الف – فارسی و عربی
‌١- ابوالحسن ماوردی ، احکام السلطانیه ، برگ ٣٠٣، مرکز النشر ، مکتب الاعلام الاسلامی
٢- اصول حقوقی حاکم بر قوانین و مقررات شهرسازی در ایران ، انگلیس و آمریکا ، پایان نامه کارشناسی ارشد خانم مهری تُرک ، دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی‌، زیر نظر اینجانب ‌
٣- گزارش Alain Peyrefitte وزیر پیشین دادگستری فرانسه زیر عنوان Réponses à la Violance که از سوی آقای دکتر مرتضی محسنی به پارسی برگردانده شده است‌، انتشارات گنج دانش ، چاپ یکم، ١٣٧٨. همچنین ‌‌«حقوق شهرسازی» ، غلامرضا کامیار
٤- مجموعه قوانین روزنامه رسمی ، سال ١٣٥١ ، برگ های ٣٧٤ و ٣٧٥
٥- کنوانسیون سازمان ملل متحد دربارة جرم های سازمان یافته فراملّی ، ١٥ نوامبر سال ٢٠٠٠ ، مجمع عمومی ‌سازمان ملل متحد
٦- کنوانسیون مبارزه با فساد ، مصوب ٣١ اکتبر ٢٠٠٣ مجمع عمومی سازمان ملل‌متحد
‌‌ ب – فرانسه

- Mazeaud(s), Leçons de Droit civil, T,II, Biens, no 1340

2 - André de Laubadère, Manuel de Droit Administratif, 10e édition , 1976, L.G.D.J., P. 356

3 - Gabriel Marty, Pierre Rynaud, Les Biens, 2e ed. 1980. no 312
‌4 - Cass. 3e Civ., 3 Fev. 1982 : D. 1982, inf. Rap. 212; Bull. III, no 36, P. 23

5 - Cass. Ire civ., 28 Oct. 1964 : Gaz. Pal. 1964, 2. 307
‌6 - F. Goyet, marcel Rousselet, Maurice Patin, Droit Penal Special, 7e éd., no 106, sirey, 1959

‌Droits de proprieté
à la lumière des lois d’urbanisme
‌ Abstract

D,après les règles de droit civil, la Propriété est un droit absolu et souverain. la proprété du sol emporte la propriélé du dessus et du dessous. Cependant dans l’histoire de droit iranien le proprietaire ne Pouvait pas construire son bâtiment avec une hauteur plus que les autres, sauf s’il couvre la vue sur les immeubles de ses voisins.
Avec l’augmentation de population dans les villes, la legislation d’urbanisme en Europe, aux Etats-Unis at en Iran est devenue inévitable. Ces dispositions imposent les restrictions contre les proprietaires en ce qui concerne la hauteur des constructions et leur alignement.
Chaque proprietaire doit obtenir le permis de construire de la mairie. Ce permis constitue la sanctiion des regles d’urbanisme. Ces restrictions créent en meme temps les droits de servitude réciproques du soleil pour les proprietaires , la vue, la securite des voisins et etc…
La violation des règles d’urbanisme par le maire contre une certaine somme d’argent constitue une corruption flagrante et punissable. Les voisins peuvent demander l’annulation de tel permis de construire de la Cour de Justice Administrative. De plus, le maire se trouve devant la poursuite pénale et l,action de la responsabilité civile pour cette violation.
Les mots cles :
- Le droit de propriét‌é – le droit réel- Les lois d’urbanisme – La servitude reciproque – Le permis de construction.‌‌