مرز باريک ميان قولنامه و بيع‌نامه
گروه حقوقي-مهسا بايگان: قراردادها تابع قصد واقعي طرفين آن است و چون امکان تعيين قصد واقعي طرفين قرارداد به صورت دقيق وجود ندارد، براي پي‌بردن به آن بايد به الفاظ عقود و قراردادها مراجعه کرد.
بسته به اينکه از چه الفاظي در اين عقود و قراردادها استفاده شده است مقررات حاکم بر آن ممکن است تفاوت‌هاي زيادي با هم داشته باشد. از جمله اينکه استفاده از لفظ قولنامه يا بيع‌نامه در ابتداي قرارداد مي‌تواند مقررات حاکم بر قرارداد و اثر آن را تحت تاثير قرار دهد. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسي دو قالب قراردادي قولنامه و بيع‌نامه مي‌پردازيم.
مفهوم قولنامه و بيع‌نامه
در پرتو اصل حاکميت اراده و آزادي قراردادها علي‌الاصول هرکس در خريد و فروش يا خودداري از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
يك وكيل پايه يك دادگستري در مصاحبه با «حمايت» مي‌گويد: قانون مدني در ماده 338 در تعريف بيع مقرر مي‌دارد که: «بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلوم.» در مبحث خريد و فروش نيز موضوع معامله مي‌تواند مال منقول يا غير منقول باشد که با ظهور خريدار و فروشنده به عنوان متعاملين مبادرت به انعقاد «عقد بيع» مي‌کنند، بدين شرح که فروشنده مال معيني را با اوصاف مشخصي معلوم مي‌کند و پس از تعيين ثمن (قيمت قراردادي) و توافق کامل خريدار بر آن و ساير شرايط از قبيل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحويل مبيع و حسب مورد انتقال سند رسمي و... مبادرت به بيع مي‌کند.
حميدرضا حمزه‌اي خاطرنشان مي‌کند: براي اثبات معامله و جلوگيري از بروز اختلافات احتمالي آينده عمدتا طرفين بيع را به صورت مکتوب نيز در مي‌آورند که به آن «بيع‌نامه» يا «مبايعه‌نامه» مي‌گويند. لازم به ذکراست که با وحدت ملاک از آيه 282 سوره بقره در قرآن کريم نيز مکتوب کردن و گرفتن شاهد در معاملات توصيه شده است، اگرچه الزامي در قانون مدني ايران بر مکتوب بودن بيع وجود ندارد.
اين وکيل دادگستري ادامه مي‌دهد: در مقابل اگر طرفين قصد انعقاد معامله‌اي را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است و تعهد کنند که معامله را با شرايط معين و در مهلت خاصي انجام دهند و به عبارت ديگر صرفا وعده انجام بيع را در آينده به يکديگر بدهند، سندي را که درخصوص اين قول متقابل طرفين تنظيم مي‌شود در زبان عرف «قولنامه» مي‌گويند.
دلايل وجود دو قالب قولنامه و بيع‌نامه در قراردادها
اين وکيل دادگستري در پاسخ به اين سوال که چه ضرورتي وجود دارد که طرفين يک بار قولنامه تنظيم و متعاقبا با فراهم شدن مقدمات، مبادرت به انعقاد عقد بيع کند؟ توضيح مي‌دهد: در پاسخ شايد بتوان گفت که برخي موارد وجود دارد که خريدار و فروشنده نمي‌خواهند مورد معامله يا همديگر را از دست بدهند و بدين وسيله تا فراهم شدن مقدمات خود را در مقابل يکديگر متعهد مي‌کنند که خريدار تعهد به خريد مبيع و در مقابل فروشنده نيز تعهد به فروش مي‌کند.
حمزه‌اي در پاسخ به اين پرسش كه اکنون معاملاتي که مردم در مورد املاک انجام مي‌دهند با عنوان قولنامه شناخته مي‌شود آيا کاربرد اين اصطلاح براي آن صحيح است يا خير؟ مي‌گويد:
عناويني را که اشخاص براي اعمال حقوقي خود بر مي‌گزينند در اکثر موارد صحيح است، لکن با بررسي روند تاريخي و عرف حاکم بر جامعه در برخي موارد عناوين «قولنامه» و «مبايعه‌نامه» به غلط، هر يک در جاي ديگري مورد استفاده قرار مي‌گيرد.
در تشخيص صحت عنوان برگزيده شده در قرارداد مي‌بايست به قصد و اراده طرفين رجوع کرد، بدين معنا که با توصيف و تفسير اراده باطني متعاملين و مداقه در عبارات و الفاظ مستعمل در قرارداد و معاني عرفي آن و اوضاع و احوال و شرايط حاکم بر قرارداد و ساير قرائن و امارات قصد واقعي طرفين را احراز کرد.
اگر قصد طرفين تعهد به انعقاد بيع در آينده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحيح است، لکن اگر قصد طرفين، تحقق بيع در زمان حال باشد لفظ مبايعه بر آن صدق مي‌کند. امروزه با تاسيس اتحاديه صنف مشاورين املاک و تهيه قراردادهاي تيپ، معاملاتي را که مردم در خصوص املاک انجام مي‌دهند عنوان مبايعه‌نامه دارد و کاربرد قولنامه بر آن صحيح نيست.
کاربرد وجه التزام در قراردادها
اين كارشناس ارشد حقوق خصوصي در تعريف وجه التزام مي‌افزايد: هرگاه طرفين عقد، توافق کنند که در صورت عدم اجراي تعهد يا تاخير در اجراي آن متعهد مبلغ معيني را به متعهدله بپردازد به اين خسارت مقطوع و تعيين‌شده توسط طرفين وجه التزام مي‌گويند.
حمزه‌اي خاطرنشان مي‌کند: قابل توجه آنکه در حقوق ايران دادگاه نيز نمي‌تواند متعهد را به کمتر يا بيشتر از آنچه بدان ملتزم شده محکوم کند و خسارتي که بر اثر تخلف و پيمان‌شکني متعهد به متعهدله وارد مي‌شود ،ممکن است ناشي از عدم انجام تعهد يا تاخير در انجام تعهد باشد.
به طور مثال اگر در قولنامه مقرر شود که فروشنده در صورت عدم انجام تعهد مبلغي به عنوان وجه التزام بپردازد، خريدار نمي‌تواند الزام او را به انجام بيع و انتقال رسمي آن همراه با تاديه وجه التزام بخواهد؛ زيرا خسارت عدم انجام تعهد هيچ گاه با در خواست اجراي اصل آن جمع نمي‌شود. از طرفي اگر در قولنامه قيد شود که فروشنده در صورت تخلف از انجام تعهد در موعد مقرر (تاخير در انجام تعهد) متعهد به پرداخت مبلغ معيني به عنوان وجه التزام است مطالبه وجه التزام همراه با اجبار متعهد به انجام اصل تعهد منافاتي ندارد.
اين وکيل دادگستري در مورد امكان مطالبه نكردن وجه التزام و اجبار فرد به انجام قرارداد ادامه مي‌دهد: ذکر اين نکته خالي از وجه نيست که وجه التزام، تعهدي تبعي و فرعي است و متعهدله نمي‌تواند زماني‌که متعهد تعهد اصلي را ايفا مي‌کند از آن صرف‌نظر و وجه التزام را مطالبه کند يا اينکه متعهد مختار باشد که تعهد اصلي را بجا نياورد و وجه التزام را بپردازد مگر آنکه خلافش در قرارداد شرط شده باشد.
بنابراين چنانچه وجه التزام ناشي از عدم انجام تعهد و بدل از آن باشد متعهدله نمي‌تواند اجبار متعهد را به انجام قرارداد خواستار شود زيرا در اين مورد زماني حق مطالبه وجه التزام مستقر مي‌شود که انجام دادن تعهد به طور قطعي منتفي شده و ديگر قابل اجرا نباشد بنابراين متعهدله تنها مي‌تواند وجه التزام را به عنوان بدل از اصل تعهد مطالبه کند و اجبار متعهد به انجام قرارداد سالبه به انتفاع موضوع است.
حمزه‌اي با اشاره به اينكه در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملي حقوقي (بيع) در آينده مي‌کنند صرفا وعده متقابل بيع است نه خود بيع زيرا با قولنامه تمليک و انتقال مال صورت نمي‌گيرد و اثر آن صرفا ايجاد تعهد است.
در هر صورت تمييز آن تابع قصد و اراده باطني طرفين است. وي مي‌گويد: شهروندان در انعقاد قولنامه بايد نکاتي را مورد توجه قرار دهند. در ابتدا توصيه مي‌شود که براي انجام اموري که انسان نسبت بدان جاهل است، به اهل خبره مراجعه کند. لکن به طور اختصار بايد گفت طرفين معامله با ذکر کامل مشخصات و احراز اهليت آنها براي انجام معامله، بايد توانايي قانوني براي متعهد شدن در برابر يکديگر را داشته باشند.
همچنين موضوع تعهد و متعلق آن به صورت صريح و روشن و بدون هرگونه ابهامي بايد قيد شود. گذشته از اينها، مقدماتي را که براي انجام بيع لازم است و در هنگام انعقاد قولنامه فراهم است، در مرز تعهدات متعهد تصريح و ضمانت اجراي مناسب در خصوص عدم اجرا يا تاخير در اجراي تعهدات در قولنامه درج شود.
جايگاه ثبت در معاملات املاک
اين کارشناس حقوقي مي‌افزايد: بيع‌نامه‌اي که به صورت عادي تنظيم شده به معني پايان قرارداد فروش يک ملک محسوب نمي‌شود. با توجه به خصوصيت و قابليت‌هاي خاص اموال غير‌منقول و وجود قانون ثبت و مقررات آمره آن، بيعي که به صورت عادي تنظيم شده است از حيث قانون ثبت فاقد اعتبار است.
به موجب اين قانون معامله املاک داراي سابقه ثبتي الزاما به صورت سند رسمي داراي اعتبار است و دولت کسي را مالک مي‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. اما در رويه قضايي موجود محاکم با تقاضاي خريدار و احراز اصالت و صحت مبايعه‌نامه، فروشنده را ملزم به تنظيم سند رسمي مي‌کنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمي نماينده دادگاه به عنوان «الحاکم ولي الممتنع» مبادرت به انتقال سند رسمي مي‌کند.
حمزه‌اي در پايان خاطرنشان مي‌كند كه با توجه به موارد فوق که از اهميت بسزايي برخوردار است شهروندان به خصوص خريداران بايد در خصوص بيع املاک تلاش کنند که معاملات خود را در دفاتر اسناد رسمي انجام دهند و ثبت کنند نه در بنگاه‌هاي املاک.
در خصوص موردي که مبايعه‌نامه به صورت سند عادي تنظيم مي‌شود بايد قبل از تنظيم آن به نکات ذيل توجه شود: در خصوص احراز هويت، اهليت، ممنوع‌المعامله نبودن، سمت، مالکيت فروشنده بر ملک دقت لازم صورت گيرد. در خصوص ملک تحقيق شود که ملک در رهن يا بازداشت نباشد. حتي‌الامکان از کارشناسان ساختمان در مورد استحکام و اصالت ملک نيز مشاوره گرفته شود و ضمانت اجراهاي مناسب براي اجراي تعهدات در قرار داد ذکر شود.
تفاوت مبايعه‌نامه و قولنامه
يکي ديگر از کارشناسان حقوقي در مورد تفاوت مبايعه‌نامه و قولنامه مي‌گويد: در اين مورد چيزي در قانون پيش‌بيني نشده است اما مي‌توان به تفاوت اين دو از مواد مختلف قانون كه در مورد آنها به صورت جدا مقرر شده پي برد. احسان افشاري ادامه مي‌دهد:
به طور مثال در ماده 10 قانون مدني آمده است که قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است.
همچنين ماده 22 قانون ثبت مي‌گويد:
همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او ثبت شده يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي به وسيله ارث به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملك وقتي در دفتر املاك به اسم وراث ثبت مي‌شود كه وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف حكم نهايي در آن باب صادر شده باشد.
اين وكيل دادگستري ادامه مي‌دهد: همچنين مواد ديگر اين قانون مانند ماده 46 قانون فوق مي‌گويد: ثبت اسناد اختياري است مگر در مواردي مانند عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلا در دفتر ملاك ثبت شده باشد.
معاملات راجع به حقوقي كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است. همچنين در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است:كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غير منقوله كه در دفتر املاك ثبت نشده و صلح‌نامه و هبه نامه و شركت نامه. سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.
منبع:
روزنامه حمايت
وبلاگ تخصصی حقوق ایران
