واكنش بازار مسكن به شناسنامه‌فنی
واكنش بازار مسكن به شناسنامه‌فنی
تغییر اساسی ضوابط ساختمان‌سازی در شهر تهران كه از ابتدای فروردین ماه به موجب ابلاغیه رسمی شهردار تهران، ساختوسازهای سال92 را در بر گرفته است اگرچه دو هدف «ارتقای كیفیت فنی آپارتمانهای مسكونی» و راه‌اندازی نظام «قیمت‌گذاری ملك براساس رتبه كیفی» را دنبال می‌كند، اما در كوتاه‌مدت ممكن است تبعاتی برای بازار مسكن به همراه داشته باشد. |
انبوه‌سازان به عنوان گروهی كه از ضوابط جدید، تحت‌تاثیر حذف بسازوبفروش‌ها، نفع قطعی عایدشان می‌شود در این باره معتقدند: در حال حاضر سهم زیادی از بازار ساختوساز در اختیار بسازوبفروش‌ها قرار دارد؛ طوریكه با اعمال ممنوعیت صدور پروانه‌ساختمانی برای غیرانبوه‌ساز – افراد فاقد صلاحیت كه از نظر سازمان نظام مهندسی مجری محسوب نمی‌شوند- این احتمال وجود دارد كه حجم احداث آپارتمانهای جدید در تهران افت چشمگیری پیدا كند.
همچنین كارشناسان مسكن نیز در واكنش به از سرگیری صدور شناسنامه‌فنی ساختمان بواسطه اجرای ضوابط جدید اعلام كردند: صدور شناسنامه به صورت گزینشی و برای فقط معدودی از ساختمان‌ها، باعث دودستگی در بازار مسكن می‌شود و به تحریك قیمت آپارتمان‌هایی كه مهرتایید نظام مهندسی را دارند، منجر خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ابلاغیه شهرداری مقرر شده فعلا فقط برای ساختمان‌های با زیربنای بیش از 3 هزار مترمربع –مجتمع‌های بزرگ مسكونی- شناسنامه‌فنی صادر شود و ساختمان‌های كم‌واحد فعلا از این قاعده مستثنی هستند.
هشدار كارشناسان در این باره، معطوف است به جوسازی احتمالی دلالان مسكن نسبت به آپارتمانهای دارای شناسنامه‌فنی و در نتیجه هجوم متقاضیان خرید به سمت چنین املاكی.
این در حالی است كه طبق گفته كارشناسان، در صورتی كه همه ساختمان‌های موجود در شهر به شناسنامه‌فنی با رتبه‌های مختلف مجهز شوند، امكان سوءاستفاده در بازار مسكن برطرف خواهد شد.
امتیازی برای افزایش قیمت
براساس این گزارش، ضوابط ساختوساز در تهران با ابلاغ ماده 33 قانون نظام مهندسی به مرحله تازه‌ای وارد شده است. قانونی که براساس آن از ابتدای امسال ساختوسازهای مسكونی با زیربنای بیش از 3 هزار مترمربع مشمول رعایت الگوی پنج مرحله‌ای خواهند شد تا شناسنامه فنی ساختمان حکم تاییدی برای دریافت «پایان کار» آنها باشد.
با وجود آنکه برخی از فعالان ساختمانی، صدور شناسنامه فنی ساختمان و به کار گیری مجری ذی‌صلاح را تضمینی برای افزایش کیفیت روند ساختوساز عنوان می‌کنند، اما بسیاری از کارشناسان و مهندسان ساختمانی معتقدند: شکل اجرایی قانون در صورت نبود اصلاحات ریشه‌ای، افزایش قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت؛ چراکه شناسنامه فنی امتیازی برای افزایش قیمت در برابر ساختمان‌های فاقد این شناسنامه محسوب می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد» دستور فوری شهردار تهران در آخرین روزهای سال گذشته فصل الخطاب کشمکش‌ها میان شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی بر سر اجرا شدن یا نشدن ماده 33 قانون نظام مهندسی بود تا با اعمال تغییر در سیستم صدور پروانه بتواند از شکل تشریفاتی به تکالیف حرفه‌ای خود نزدیک‌تر شود. اگرچه در حکم ابلاغی، اولین روز سال جاری به عنوان تاریخ اجرای این حکم تعیین شده است، اما به گواه مدیران برخی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر این حکم به دلیل اجرای سیستمی آن هنوز شکل عملیاتی به خود نگرفته است!
محمد دشتگردی، رییس موسسه فن‌آوران شهر علت اجرایی نشدن ماده 33 را طولانی بودن پروسه تشکیل پرونده تا زمان ارجاع به سازمان نظام مهندسی عنوان کرد و افزود: سیستم اجرای این ابلاغیه آماده است؛ اما هنوز دستوری برای اجرای آن صادر نشده است به همین دلیل است که سیستم هنوز شکل عملیاتی به خود نگرفته است.
او اضافه کرد: دلیل آن هم این است؛ که پرونده‌هایی که در ابتدای سال در دفاتر خدمات برای متقاضیان ساختوساز تشکیل شده هنوز به مرحله صدور دستور نقشه نرسیده‌اند تا برای صدور جواز کار به سازمان نظام مهندسی ارسال شوند.
الگوی پنج مرحله‌ای
از این پس پرونده سازندگان ساختمان‌های مسکونی بالای سه هزار متر مربع پس از تشکیل و صدور دستور نقشه در دفاتر خدمات الکترونیک شهر، به صورت سیستمی به سازمان نظام مهندسی تهران ارجاع داده خواهد شد تا سه مرحله کنترل نقشه و طراحی‌ها، انتخاب مجری ذی صلاح و ارجاع نظارت (انتخاب ناظر) در این سازمان اجرایی و به صدور جواز کار (پروانه ساختمانی) منتج شود. پس از عبور از این سه مرحله، دو مرحله بازرسی و کنترل و صدور شناسنامه فنی ساختمان در حین عملیات ساختوساز از سوی سازمان نظام مهندسی پیگیری خواهد شد.
به گفته فعالان ساختمانی ثبت تمامی مشخصات بنا در شناسنامه فنی ساختمان مهم‌ترین مزیت اجرای این قانون خواهد بود که سبب می‌شود خریدار به کیفیت ساختمانی که خریداری می‌کند، اطمینان کامل داشته باشد.
اما سوال اینجا است که آیا ورود سازمان نظام مهندسی تهران به این شکل بسازوبفروش‌ها را از بازار ساخت وساز پایتخت دور خواهد کرد؟
بسیاری از سازندگان ساختمان نبود فرهنگ ساخت وساز با کیفیت و کمبود تعداد مهندسان ناظر را مشکل اجرای صحیح آیین نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی عنوان می‌کنند.
به گفته انبوه‌سازان، افزایش قیمت‌ها در بازار فروش آپارتمان اولین واکنش بازار مسکن به اجرای این قانون در کوتاه مدت خواهد بود؛ چراکه از این پس فروشندگانی که ملک دارای شناسنامه فنی دارند آن را امتیازی برای ملک خود و افزایش قیمت آن در برابر ساختمان‌های فاقد شناسانامه فنی می‌دانند و همین امر دلیلی برای اختلاف قیمت‌ها در بازار می‌شود.
علاوه بر این تعرفه پایین دستمزد مهندسان ناظر و بالا بودن تعداد پروژه‌های زیر نظر یک ناظر سبب می‌شود تا مهندس ناظر همچون گذشته به شکل دائمی در پروژه‌ها حضور نداشته باشد و نظارت کامل و موثر نیز نکند.
حالت خوشبینانه؛ حالت بدبینانه
محمد مهدی مافی انبوه‌ساز و کارشناس مسکن درباره مزایا و معایب احتمالی اجرای این قانون به «دنیای اقتصاد» گفت: اجرای این طرح می‌تواند دو نتیجه داشته باشد. در حالت بدبینانه می‌توان منتظر بود که اجرای این طرح توسط مجریان ذی‌صلاح هزینه هایی را به پروژه‌های ساختمانی بدون هیچ گونه دستاوردی وارد کند و در حالت خوشبینانه تضمین کیفیت اجرای ساخت‌وساز‌ها نتیجه اعمال این قانون خواهد بود.
او ادامه داد: اما به نظر می‌رسد از آنجا که اجرای پروژه توسط مجریان ذی‌صلاح در ردیف الگوی اصلاحات از بالا به پایین قرار می‌گیرد در رده‌های پایینی اجرای پروژه که بخش مهمی از آن توسط پیمانکاران جزء انجام می‌شود هنوز اصلاحات و آموزش‌های دقیقی پیش‌بینی نشده است. به این معنی که کماکان امکان ارائه کار به بساز و بفروش‌ها حتی از طرف مجریان ذی‌صلاح نیز وجود دارد.
مافی با اشاره به شعار اجرای قانون ماده 33 مبنی بر حذف بساز و بفروش‌ها اظهار کرد: اگر هم در عمل بخواهیم بساز و بفروش‌ها را از بازار حذف کنیم برای بازار مسکن مفید نخواهد بود؛ چراکه به خروج بخش سرمایه‌ای از بازار و در نهایت به افت تولید و افزایش قیمت‌ها منجر خواهد شود.
او تصریح کرد: به نظر می‌رسد با جایگزین شدن مجریان ذی‌صلاح به جای بسازوبفروش‌ها، گروه‌های اجرایی به استخدام مجریان ذی‌صلاح در خواهند آمد که در حقیقت تنها اسم آنها تغییر می‌کند.
