plarak12
2nd September 2014, 12:35 PM
تعریف صندوق زمین و ساختمان (Real Estate Fund)
نهاد مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس شده و به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می پردازد. درحقیقت این دسته از صندوق ها از نوع صندوق پروژه (Project Fund) ها هستند.
اهداف صندوق زمین و ساختمان
هدف از تأسيس اين صندوق ها استفاده از فرصت‌های سرمايه گذاري بازار سرمايه براي كمك به بخش مسكن و نيز استفاده از فرصت‌های سرمايه‌گذاري موجود در بخش مسكن براي عموم سرمايه‌گذاران علاقه‌مند است. به این ترتیب اهداف تأسیس این صندوق عبارت است از:
1- تأمین منابع مالی مورد نیاز برای پروژه ساختمانی
2- بهره‌مندی سرمایه‌گذاران خرد از سود ناشی از ساخت و ساز
3- مصونیت سرمایه‌گذاران خرد از افزایش قیمت بخش مسکن
ارکان صندوق
https://gallery.mailchimp.com/f5715b817eb7d72005a0708b8/images/50a7e7c9-89b2-47eb-ae20-b1307a595add.jpg
ارکان نظارتی صندوق شامل ناظر، حسابرس ، متولی و هیئت مدیره میباشد.
ناظر: شخص حقوقی دارانده گواهی اشتغال پایه یک نظارت است که تأیید طرح توجیهی پروژه، نظارت بر اجرای پروژه، بررسی و تأیید صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی پروژه از جمله وظایف این رکن است.
حسابرس: یکی از موسسات حسابرسی معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار میباشد که وظایفی چون بررسی اصول و رویه‌‌های کنترل داخلی مدیر صندوق، ناظر و مدیر ساخت، بررسی کلیه گزارش ها و صورت های مالی صندوق و اظهار نظر در مورد آنها را به عهده دارد.
متولی صندوق: شخص حقوقي مورد تأیيد سازمان بورس و اوراق بهادار میباشد که بررسی و تأیید دستورات پرداخت مدیر صندوق و نظارت مستمر بر عملکرد سایر ارکان از جمله وظایف آن به شمار می آید.
هیأت مدیره صندوق: متشکل از 5 نفر شامل مدیر صندوق، متولی و 3 نفر به انتخاب مجمع صندوق می باشد.هیئت مدیره وظایفی چون تایید صلاحیت مدیر ساخت و پیمانکاران، تصویب مبلغ افزایش سرمایه، تعیین و تصویب روش ها و فرآیند های فروش واحد های ساختمانی را به عهده دارد.
ارکان اجرایی صندوق شامل مدیر ساخت، مدیر صندوق، متعهد پذیره نویس و بازگردان می باشد.
مدیر ساخت: یک شخص حقوقی با حداقل پنج سال سابقه کار مفید و موثر در زمینه مدیریت ساخت پروژه های ساختمانی بزرگ است که دارای مجوز های حرفه ای لازم و قانونی در این زمینه می باشد. مدیر ساخت، اجراي پروژه را رأساً يا از طريق عقد قرارداد با پيمانكاران ذيصلاح به عهده می گیرد و طی دوره های مشخص صورت وضعیت پیشرفت پروژه به مدیر ناظر و مدیر صندوق ارائه می‌دهد.
مدیر صندوق: یک نهاد مالی معتبر است که وظایفی از قبیل ثبت و نگهداری وقایع مالی، تهیه صورت های مالی، صدور دستور پرداخت و محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری را به عهده دارد.
متعهد پذیره نویس: یک شخص حقوقي است که خرید واحدهای سرمایه گذاری باقیمانده در فرایند پذیره نویسی به مبلغ اسمی را متعهد می شود.
بازارگردان: نهاد مالی دارای مجوز بازارگردانی است که نقدشوندگی معاملات واحدهای سرمایه گذاری صندوق در بازار فرابورس را براساس شرایط معین، افزایش می دهد.
مجمع صندوق: مجمع صندوق متشکل از دارندگان واحدهای سرمایه گذاری بالای یک درصد از کل واحدهای سرمایه گذاری و متولی به نمایندگی از سایر سرمایه گذاران خرد میباشد. مجمع به منظور تصميم‌گيري راجع به انحلال صندوق، تغییر ارکان صندوق، تصويب صورت‌هاي مالي سالانۀ صندوق و غیره تشکیل می‌شود.
نحوه اطلاع رسانی
صندوق زمین و ساختمان به منظور دریافت مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار، ملزم به ارائه طرح توجیهی کامل از پروژه و تعیین مبالغ و برنامه زمانبندی افزایش سرمایه به سازمان میباشد.
مشخصات پروژه و هزینه‌های پروژه در اساسنامه و امیدنامه صندوق بر روی سایت منتشر می گردد. علاوه بر این صورتهای مالی دوره‌ای صندوق، خالص ارزش دارایی های صندوق، مظنه‌هاي خريد و فروش بازارگردان در هر روز، فرایند افزایش سرمایه، اطلاعات مربوط به تصفیه صندوق و نحوه پرداخت به سرمایه گذاران از طریق سایت صندوق منتشر می گردد. لذا توصیه می شود سرمایه گذاران قبل از سرمایه گذاری در صندوق اطلاعات مربوطه را از طریق سایت صندوق مطالعه نمایند.
نحوه سرمایه گذاری در صندوق
در اولین مرحله پذیره نویسی، عموماً هر واحد سرمایه گذاری به مبلغ 10,000 ریال در بازار فرابورس به فروش می‌رسد. هر سرمایه‌گذار از طریق کارگزاری عضو فرابورس، پس از دریافت کد معاملاتی و واریز وجه به حساب کارگزاری اقدام به خرید می نماید. معاملات ثانویه واحدهای سرمایه گذاری صندوق نیز بر اساس عرضه و تقاضا انجام می گیرد. قیمت واحدهای سرمایه گذاری از خالص ارزش دارایی های صندوق تأثیر می گیرد که هر سه ماه یکبار براساس بهای تمام شده دارایی های صندوق و هر 6 ماه یکبار بر اساس ارزش روز تعیین شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری برای دارایی‌های صندوق محاسبه و از طریق سایت صندوق منتشر می گردد.
تصفیه و انحلال صندوق
پس از اتمام عمده مراحل ساخت، عملیات تصفیه صندوق شروع و تا اتمام تصفیه اقدامات لازم صورت می گیرد. دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق طبق رویه هایی که بر روی سایت صندوق منتشر می‌گردد نسبت به تصفیه واحدهای خود معادل خالص ارزش روز دارایی های صندوق اقدام می نمایند.
نهاد مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تأسیس شده و به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می پردازد. درحقیقت این دسته از صندوق ها از نوع صندوق پروژه (Project Fund) ها هستند.
اهداف صندوق زمین و ساختمان
هدف از تأسيس اين صندوق ها استفاده از فرصت‌های سرمايه گذاري بازار سرمايه براي كمك به بخش مسكن و نيز استفاده از فرصت‌های سرمايه‌گذاري موجود در بخش مسكن براي عموم سرمايه‌گذاران علاقه‌مند است. به این ترتیب اهداف تأسیس این صندوق عبارت است از:
1- تأمین منابع مالی مورد نیاز برای پروژه ساختمانی
2- بهره‌مندی سرمایه‌گذاران خرد از سود ناشی از ساخت و ساز
3- مصونیت سرمایه‌گذاران خرد از افزایش قیمت بخش مسکن
ارکان صندوق
https://gallery.mailchimp.com/f5715b817eb7d72005a0708b8/images/50a7e7c9-89b2-47eb-ae20-b1307a595add.jpg
ارکان نظارتی صندوق شامل ناظر، حسابرس ، متولی و هیئت مدیره میباشد.
ناظر: شخص حقوقی دارانده گواهی اشتغال پایه یک نظارت است که تأیید طرح توجیهی پروژه، نظارت بر اجرای پروژه، بررسی و تأیید صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی پروژه از جمله وظایف این رکن است.
حسابرس: یکی از موسسات حسابرسی معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار میباشد که وظایفی چون بررسی اصول و رویه‌‌های کنترل داخلی مدیر صندوق، ناظر و مدیر ساخت، بررسی کلیه گزارش ها و صورت های مالی صندوق و اظهار نظر در مورد آنها را به عهده دارد.
متولی صندوق: شخص حقوقي مورد تأیيد سازمان بورس و اوراق بهادار میباشد که بررسی و تأیید دستورات پرداخت مدیر صندوق و نظارت مستمر بر عملکرد سایر ارکان از جمله وظایف آن به شمار می آید.
هیأت مدیره صندوق: متشکل از 5 نفر شامل مدیر صندوق، متولی و 3 نفر به انتخاب مجمع صندوق می باشد.هیئت مدیره وظایفی چون تایید صلاحیت مدیر ساخت و پیمانکاران، تصویب مبلغ افزایش سرمایه، تعیین و تصویب روش ها و فرآیند های فروش واحد های ساختمانی را به عهده دارد.
ارکان اجرایی صندوق شامل مدیر ساخت، مدیر صندوق، متعهد پذیره نویس و بازگردان می باشد.
مدیر ساخت: یک شخص حقوقی با حداقل پنج سال سابقه کار مفید و موثر در زمینه مدیریت ساخت پروژه های ساختمانی بزرگ است که دارای مجوز های حرفه ای لازم و قانونی در این زمینه می باشد. مدیر ساخت، اجراي پروژه را رأساً يا از طريق عقد قرارداد با پيمانكاران ذيصلاح به عهده می گیرد و طی دوره های مشخص صورت وضعیت پیشرفت پروژه به مدیر ناظر و مدیر صندوق ارائه می‌دهد.
مدیر صندوق: یک نهاد مالی معتبر است که وظایفی از قبیل ثبت و نگهداری وقایع مالی، تهیه صورت های مالی، صدور دستور پرداخت و محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری را به عهده دارد.
متعهد پذیره نویس: یک شخص حقوقي است که خرید واحدهای سرمایه گذاری باقیمانده در فرایند پذیره نویسی به مبلغ اسمی را متعهد می شود.
بازارگردان: نهاد مالی دارای مجوز بازارگردانی است که نقدشوندگی معاملات واحدهای سرمایه گذاری صندوق در بازار فرابورس را براساس شرایط معین، افزایش می دهد.
مجمع صندوق: مجمع صندوق متشکل از دارندگان واحدهای سرمایه گذاری بالای یک درصد از کل واحدهای سرمایه گذاری و متولی به نمایندگی از سایر سرمایه گذاران خرد میباشد. مجمع به منظور تصميم‌گيري راجع به انحلال صندوق، تغییر ارکان صندوق، تصويب صورت‌هاي مالي سالانۀ صندوق و غیره تشکیل می‌شود.
نحوه اطلاع رسانی
صندوق زمین و ساختمان به منظور دریافت مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار، ملزم به ارائه طرح توجیهی کامل از پروژه و تعیین مبالغ و برنامه زمانبندی افزایش سرمایه به سازمان میباشد.
مشخصات پروژه و هزینه‌های پروژه در اساسنامه و امیدنامه صندوق بر روی سایت منتشر می گردد. علاوه بر این صورتهای مالی دوره‌ای صندوق، خالص ارزش دارایی های صندوق، مظنه‌هاي خريد و فروش بازارگردان در هر روز، فرایند افزایش سرمایه، اطلاعات مربوط به تصفیه صندوق و نحوه پرداخت به سرمایه گذاران از طریق سایت صندوق منتشر می گردد. لذا توصیه می شود سرمایه گذاران قبل از سرمایه گذاری در صندوق اطلاعات مربوطه را از طریق سایت صندوق مطالعه نمایند.
نحوه سرمایه گذاری در صندوق
در اولین مرحله پذیره نویسی، عموماً هر واحد سرمایه گذاری به مبلغ 10,000 ریال در بازار فرابورس به فروش می‌رسد. هر سرمایه‌گذار از طریق کارگزاری عضو فرابورس، پس از دریافت کد معاملاتی و واریز وجه به حساب کارگزاری اقدام به خرید می نماید. معاملات ثانویه واحدهای سرمایه گذاری صندوق نیز بر اساس عرضه و تقاضا انجام می گیرد. قیمت واحدهای سرمایه گذاری از خالص ارزش دارایی های صندوق تأثیر می گیرد که هر سه ماه یکبار براساس بهای تمام شده دارایی های صندوق و هر 6 ماه یکبار بر اساس ارزش روز تعیین شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری برای دارایی‌های صندوق محاسبه و از طریق سایت صندوق منتشر می گردد.
تصفیه و انحلال صندوق
پس از اتمام عمده مراحل ساخت، عملیات تصفیه صندوق شروع و تا اتمام تصفیه اقدامات لازم صورت می گیرد. دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق طبق رویه هایی که بر روی سایت صندوق منتشر می‌گردد نسبت به تصفیه واحدهای خود معادل خالص ارزش روز دارایی های صندوق اقدام می نمایند.