وحید 0319
5th October 2012, 06:08 PM
سرگیجه طلایی در راه خرید مسكن
در بازار مسكن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد.
در بازار مسكن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این كم‌فروغی بازار ملك اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسكن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان كم‌بضاعت كه همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاك را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسكن از خود نشان نمی‌دهند.
وضعیت عجیبی در بازار مسكن حاكم شده است كه در اثر آن نوعی ركود در معاملات برقرار شده است.
آیا ركود نتیجه افزایش قیمت مسكن است؟ پاسخ، كاملا منفی است. در یك‌سال اخیر نرخ رشد قیمت مسكن به مراتب كمتر از نرخ رشد سال‌های قبل بوده بنابراین در حالت طبیعی باید میزان تقاضای كنونی در بازار با توجه به انباشت سال‌های گذشته، بیشتر از سال‌های قبل باشد؛ اما اینطور نیست.
با این حساب آیا جذاب‌تر از مسكن برای مردم پیدا شده است كه افراد ترجیح می‌دهند در دوره‌ای كه آینده بازار مسكن و قیمت‌ها نامشخص است، برای مدتی قید صاحب‌خانه شدن را بزنند و نقدینگی‌شان را در جای دیگری سرمایه‌گذاری كنند؟ پاسخ كاملا مثبت است. در یك‌سال اخیر از آنجا كه شتاب رشد قیمت سكه طلا بدجور تند شده و حتی از سال90 هم بالا زده، تقریبا تمام اقشار مختلف جامعه -چه عوام، چه سرمایه‌دارها، چه گروه‌های خاص و حتی قشر تحصیلكرده و ضعیف به لحاظ درآمد سالانه- درصدد برآمده‌اند نقدینگی در اختیارشان را برای خرید سكه هزینه یا بهتر است گفته شود، در راه سكه سرمایه‌گذاری كنند.
در این راه تازه تاسیس افراد با كمترین میزان پول نقد و افرادی با بیشترین پول، سكه طلا خریداری می‌كنند و هر روز با نوسان خوشایند منحنی افزایش قیمت طلا، حساب اندوخته‌شان را به روز می‌كنند.
در حال حاضر دومینوی خرید سكه طلا به طرز جالبی مسری شده است چون كه در خانواده‌های پرتعداد، كافی است یكی از اعضای خانواده در مدت یك‌ماه 20 درصد از محل خرید سكه سود كرده باشد و آن را نقل مجالس آخر هفته دیدوبازدیدهای خانوادگی كند! در این صورت مابقی اعضا تشویق می‌شوند به جمع سرمایه‌گذاران بازار سكه پیوند بخورند.
حال و هوای طلا باعث سرگیجه در بازار مسكن شده است. این سرگیجه البته برای برخی فوق‌العاده پرمعنا است. برای پی‌بردن به اثر واقعی سرمایه‌گذاری در بازار سكه در مقایسه با بازار مسكن، نمونه‌ای از یك دوره 5ساله نوسان قیمت سكه و قیمت مسكن را با هم مرور می‌كنیم.
در سال 85 هر عدد سكه تمام‌بهار 150 هزار تومان ارزش داشت. همان زمان قیمت هر متر مربع واحدمسكونی در تهران 800 هزار تومان بود. اختلاف قیمت سكه با قیمت مسكن در سال85 به این صورت بود كه یك متر واحدمسكونی 8 برابر یك عدد سكه ارزش داشت.
این فاصله موجب شده بود در سال85 همه برای خرید ملك از خود اشتیاق نشان دهند كه نتیجه آن بحران مسكن در سال86 و افزایش 81 درصدی قیمت‌ها شد.
در سال85 شرایط سیاسی و اقتصادی كشور بهتر از اوضاع كنونی بود و در نتیجه میل به سرمایه‌گذاری در بازار املاك بالا بود. اكنون بعد از گذشت 6 سال، شرایط بازار كاملا عكس شده است.
قیمت سكه از 150 هزار تومان به یك میلیون تومان رسیده و قیمت مسكن نیز از مترمربعی 800 هزار تومان به دو میلیون و 200 هزار تومان تبدیل شده است. قیمت سكه در عرض 6 سال با 600 درصد افزایش، 7 برابر شده اما قیمت آپارتمان در این مدت فقط 200 درصد زیاد شده و حدود 3 برابر افزایش یافته است.
كسی كه در سال85 معادل 20 میلیون تومان سكه طلا (133 قطعه سكه تمام‌بهار) در اختیار داشته بود اگر آن زمان سكه‌ها را به پول نقد و سپس به ملك تبدیل می‌كرد فقط می‌توانست 25 متر از یك آپارتمان را صاحب شود اما همان شخص اگر سكه‌هایش را امروز بفروشد، قادر است به راحتی یك آپارتمان 50متری سه چهار سال ساخت در تهران خریداری كند و در آن ساكن شود.
به همین راحتی! پس با این حساب، آیا كسی كه می‌خواهد صاحب خانه شود اول باید سكه بخرد و بعد از 5سال سكه‌هایش را بفروشد و با پول آن ملك بخرد؟
این پرسش دقیقا به اشتباهی برمی‌گردد كه این روزها عمده سرمایه‌گذاران بازار سكه طلا را به مسیر انحرافی كشانده است.
همه كارشناسان اقتصادی در شرایط حاضر معتقدند، در بازار سكه حباب بزرگ قیمتی شكل گرفته كه به محض تثبیت شرایط كلان اقتصادی، آنچنان تركیدنی انجام دهد كه بسط سرمایه‌گذارها را برای مدت‌های نامعلوم به هم خواهد ریخت.
به عبارت ساده‌تر اتفاقی كه در فاصله سال‌های 85 تا 91 برای دو بازار سكه طلا افتاد، به احتمال خیلی خیلی زیاد به صورت معكوس در فاصله‌های سال91 تا چند سال آینده خواهد افتاد.
حباب قیمت مسكن شكل گرفته در اواخر سال85 و ابتدای سال86، طی سال‌های اخیر در حال تخلیه بود و به همین خاطر، اندازه رشد قیمت مسكن در 5 سال گذشته كمتر از اندازه رشد قیمت سكه بود. از طرف دیگر سكه در این روزها به دلیل اوضاع كلان اقتصاد، حبابی شده است.
اما هیچ تضمینی برای ادامه این وضعیت وجود ندارد. بنابراین توصیه می‌شود دارندگان سكه بیشتر از این طمع نكنند و اگر در این گروه افرادی هستند كه دارند نسبت به خرید آپارتمان مورد نیازشان تاخیر ایجاد می‌كنند، تاخیر بیش از این جایز نیست؛ چون تغییر وضعیت بازار حتمی است.
در بازار مسكن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد.
در بازار مسكن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این كم‌فروغی بازار ملك اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسكن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان كم‌بضاعت كه همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاك را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسكن از خود نشان نمی‌دهند.
وضعیت عجیبی در بازار مسكن حاكم شده است كه در اثر آن نوعی ركود در معاملات برقرار شده است.
آیا ركود نتیجه افزایش قیمت مسكن است؟ پاسخ، كاملا منفی است. در یك‌سال اخیر نرخ رشد قیمت مسكن به مراتب كمتر از نرخ رشد سال‌های قبل بوده بنابراین در حالت طبیعی باید میزان تقاضای كنونی در بازار با توجه به انباشت سال‌های گذشته، بیشتر از سال‌های قبل باشد؛ اما اینطور نیست.
با این حساب آیا جذاب‌تر از مسكن برای مردم پیدا شده است كه افراد ترجیح می‌دهند در دوره‌ای كه آینده بازار مسكن و قیمت‌ها نامشخص است، برای مدتی قید صاحب‌خانه شدن را بزنند و نقدینگی‌شان را در جای دیگری سرمایه‌گذاری كنند؟ پاسخ كاملا مثبت است. در یك‌سال اخیر از آنجا كه شتاب رشد قیمت سكه طلا بدجور تند شده و حتی از سال90 هم بالا زده، تقریبا تمام اقشار مختلف جامعه -چه عوام، چه سرمایه‌دارها، چه گروه‌های خاص و حتی قشر تحصیلكرده و ضعیف به لحاظ درآمد سالانه- درصدد برآمده‌اند نقدینگی در اختیارشان را برای خرید سكه هزینه یا بهتر است گفته شود، در راه سكه سرمایه‌گذاری كنند.
در این راه تازه تاسیس افراد با كمترین میزان پول نقد و افرادی با بیشترین پول، سكه طلا خریداری می‌كنند و هر روز با نوسان خوشایند منحنی افزایش قیمت طلا، حساب اندوخته‌شان را به روز می‌كنند.
در حال حاضر دومینوی خرید سكه طلا به طرز جالبی مسری شده است چون كه در خانواده‌های پرتعداد، كافی است یكی از اعضای خانواده در مدت یك‌ماه 20 درصد از محل خرید سكه سود كرده باشد و آن را نقل مجالس آخر هفته دیدوبازدیدهای خانوادگی كند! در این صورت مابقی اعضا تشویق می‌شوند به جمع سرمایه‌گذاران بازار سكه پیوند بخورند.
حال و هوای طلا باعث سرگیجه در بازار مسكن شده است. این سرگیجه البته برای برخی فوق‌العاده پرمعنا است. برای پی‌بردن به اثر واقعی سرمایه‌گذاری در بازار سكه در مقایسه با بازار مسكن، نمونه‌ای از یك دوره 5ساله نوسان قیمت سكه و قیمت مسكن را با هم مرور می‌كنیم.
در سال 85 هر عدد سكه تمام‌بهار 150 هزار تومان ارزش داشت. همان زمان قیمت هر متر مربع واحدمسكونی در تهران 800 هزار تومان بود. اختلاف قیمت سكه با قیمت مسكن در سال85 به این صورت بود كه یك متر واحدمسكونی 8 برابر یك عدد سكه ارزش داشت.
این فاصله موجب شده بود در سال85 همه برای خرید ملك از خود اشتیاق نشان دهند كه نتیجه آن بحران مسكن در سال86 و افزایش 81 درصدی قیمت‌ها شد.
در سال85 شرایط سیاسی و اقتصادی كشور بهتر از اوضاع كنونی بود و در نتیجه میل به سرمایه‌گذاری در بازار املاك بالا بود. اكنون بعد از گذشت 6 سال، شرایط بازار كاملا عكس شده است.
قیمت سكه از 150 هزار تومان به یك میلیون تومان رسیده و قیمت مسكن نیز از مترمربعی 800 هزار تومان به دو میلیون و 200 هزار تومان تبدیل شده است. قیمت سكه در عرض 6 سال با 600 درصد افزایش، 7 برابر شده اما قیمت آپارتمان در این مدت فقط 200 درصد زیاد شده و حدود 3 برابر افزایش یافته است.
كسی كه در سال85 معادل 20 میلیون تومان سكه طلا (133 قطعه سكه تمام‌بهار) در اختیار داشته بود اگر آن زمان سكه‌ها را به پول نقد و سپس به ملك تبدیل می‌كرد فقط می‌توانست 25 متر از یك آپارتمان را صاحب شود اما همان شخص اگر سكه‌هایش را امروز بفروشد، قادر است به راحتی یك آپارتمان 50متری سه چهار سال ساخت در تهران خریداری كند و در آن ساكن شود.
به همین راحتی! پس با این حساب، آیا كسی كه می‌خواهد صاحب خانه شود اول باید سكه بخرد و بعد از 5سال سكه‌هایش را بفروشد و با پول آن ملك بخرد؟
این پرسش دقیقا به اشتباهی برمی‌گردد كه این روزها عمده سرمایه‌گذاران بازار سكه طلا را به مسیر انحرافی كشانده است.
همه كارشناسان اقتصادی در شرایط حاضر معتقدند، در بازار سكه حباب بزرگ قیمتی شكل گرفته كه به محض تثبیت شرایط كلان اقتصادی، آنچنان تركیدنی انجام دهد كه بسط سرمایه‌گذارها را برای مدت‌های نامعلوم به هم خواهد ریخت.
به عبارت ساده‌تر اتفاقی كه در فاصله سال‌های 85 تا 91 برای دو بازار سكه طلا افتاد، به احتمال خیلی خیلی زیاد به صورت معكوس در فاصله‌های سال91 تا چند سال آینده خواهد افتاد.
حباب قیمت مسكن شكل گرفته در اواخر سال85 و ابتدای سال86، طی سال‌های اخیر در حال تخلیه بود و به همین خاطر، اندازه رشد قیمت مسكن در 5 سال گذشته كمتر از اندازه رشد قیمت سكه بود. از طرف دیگر سكه در این روزها به دلیل اوضاع كلان اقتصاد، حبابی شده است.
اما هیچ تضمینی برای ادامه این وضعیت وجود ندارد. بنابراین توصیه می‌شود دارندگان سكه بیشتر از این طمع نكنند و اگر در این گروه افرادی هستند كه دارند نسبت به خرید آپارتمان مورد نیازشان تاخیر ایجاد می‌كنند، تاخیر بیش از این جایز نیست؛ چون تغییر وضعیت بازار حتمی است.