خراسان - مورخ پنج‌شنبه 1392/01/15 شماره انتشار 18370
نويسنده: سيدعقيل حسيني مدقق، وکيل پايه يک دادگستري طبق ماده ۴۶۶ قانون مدني، اجاره عقدي است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عين مستأجره مي شود.اجاره دهنده را «موجر»، اجاره کننده را «مستأجر»، مورد اجاره را «عين مستأجره» و اجاره بها را «مال الاجاره» گويند. «اجرت المسمي»، اجاره بهايي است که طرفين در قرارداد يا پس از امضاي قرارداد درباره ميزان آن توافق کرده اند و در مقابل، «اجرت المثل» اجاره بهايي است که بدون توافق طرفين و با توجه به اجاره موارد مشابه تعيين مي شود.
قوانين ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستأجر به تبع تحولات اجتماعي بارها دستخوش تغيير شده است. از جمله مهم ترين آن ها، قانون مدني و قوانين روابط موجر و مستأجر مصوب سال هاي ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ است. هر رابطه استيجاري ممکن است تحت شمول يکي از اين قوانين قرار داشته باشد. بنابراين در مورد هر قرارداد اجاره، ضروري است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در اين مختصر صرفاً روابط موجر و مستأجر را بر اساس آخرين قانون مصوب (قانون سال ۱۳۷۶) بررسي مي کنيم.
قراردادهاي مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

«کليه اماکن اعم از مسکوني، تجاري، محل کسب و پيشه، اماکن آموزشي، خوابگاه هاي دانشجويي و ساختمان هاي دولتي و نظاير آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمي يا عادي اجاره داده شود، مشمول اين قانون است. قراردادي که در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده و به ثبت رسيده باشد، قرارداد رسمي است. ساير قراردادها، از جمله قراردادي که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم هاي چاپي اتحاديه تنظيم مي شود، قرارداد عادي است. قراردادهاي عادي صرفاً در صورتي مشمول قانون سال ۷۶ است که اين شرايط را دارا باشد:

۱ - مدت اجاره در آن قيد شده باشد.
۲ - در دو نسخه تنظيم شده باشد.
۳ - به امضاي موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسيده باشد.


مواردي که بايد در تنظيم قرارداد اجاره به آن توجه شود

۱ - طرفين و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت يا کار) آن ها بايد در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاريه و ديگر اوراق قضايي به نشاني مذکور در قرارداد ابلاغ مي شود، درج نشاني نادرست يا ناقص مي تواند موجب بي خبر ماندن يکي از طرفين از جريان دادرسي و در نتيجه تضييع حق وي شود. بنابراين اصرار بعضي از موجران به درج نشاني محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتي که هر يک از طرفين قرارداد از سوي شخصي ديگر و به عنوان وکيل او قرارداد را امضا مي کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسي دقيق، تصوير آن ضميمه قرارداد شود. ضرورتي ندارد که موجر، مالک عين مستأجره باشد و مالکيت منافع کافي است. البته در اين صورت بايد توجه کرد که حق انتقال منافع به غير از وي سلب نشده باشد. به عبارت ديگر مستأجر (که مالک منافع است) مي تواند در صورتي که در قرارداد اجاره، اين حق از وي سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد.
۲ - مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکينگ و انباري قيد شود. همچنين در صورتي که قرارداد اجاره براي مقصود خاصي مثلاً سکونت مستأجر است، اين موضوع نيز در قرارداد ذکر شود.
۳ - مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت براي يک سال منعقد مي شود ولي اجاره براي مدت بيشتر يا کمتر منعي ندارد. مال الاجاره نيز اگر ترتيب ديگري مقرر نشود، بايد نقداً و همزمان با امضاي قرارداد پرداخت شود.
۴ - ضمانت اجراي تخلف از قرارداد: تخلف از برخي شروط قرارداد، براي طرف مقابل، حق فسخ ايجاد مي کند. ولي اين حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسيدگي قضايي، در بسياري از موارد براي پيشگيري از تخلف يا جبران ضرر کافي نيست. شايسته است هنگام انعقاد قرارداد براي تعهدات هر يک از طرفين ضمانت اجرايي همچون «وجه التزام» تعيين شود. وجه التزام مبلغي است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد بايد به طرف ديگر بپردازد. مثلاً در صورتي که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداري کند يا مستأجر مورد اجاره را تخليه نکند، اگر چه مي توان از طريق مراجع قضايي، طرف متخلف را الزام به ايفاي تعهد کرد، ولي معمولاً خسارت ناشي از زمان تلف شده جبران نمي شود. تعيين وجه التزام، اين خسارات را جبران مي کند. به علاوه وجود چنين شرطي در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را براي متخلف پرهزينه مي کند و در نتيجه احتمال تخلف را کاهش مي دهد.

تعميرات و هزينه هاي آن

به موجب ماده ۴۸۶ قانون مدني، «تعميرات و کليه مخارجي که در عين مستأجره براي امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده يا عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي که براي امکان انتفاع از عين مستأجره لازم مي باشد». بنابراين، در هر مورد براي تعيين مسئول پرداخت هزينه ها، بايد ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد. در صورتي که در موردي خاص، قرارداد تعيين تکليف نکرده باشد و عرف و رويه مشخصي نيز وجود نداشته باشد، مخارجي که براي «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروري است با موجر است. مخارجي که براي «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام مي شود، بر عهده مستأجر است. به عنوان مثال پرداخت هزينه تعمير ترکيدگي لوله ها با موجر و پرداخت هزينه نصب آنتن گيرنده شبکه هاي ديجيتال با مستأجر است. مستأجر در صورتي مي تواند هزينه تعميرات و تغييرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که اين تعميرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عين مستأجره تعميراتي لازم آيد که تأخير در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمي تواند مانع تعميرات مزبوره شود اگر چه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستأجره کلاً يا بعضاً استفاده کند». مثلاً مستأجر نمي تواند به اين بهانه که يک ماه بيشتر به پايان مدت قرارداد اجاره باقي نمانده و وي قصد تخليه دارد، مانع تعمير ترکيدگي لوله ها شود. البته در چنين حالتي مستأجر مي تواند قرارداد را نسبت به مدت باقي مانده فسخ کند. موجر نيز نمي تواند در مدت اجاره بدون موافقت مستأجر در عين مستأجره تعميرات غيرضروري انجام دهد يا تغييراتي دهد که منافي مقصود مستأجر از اجاره باشد. مثلاً حتي در صورتي که مجوزهاي لازم را اخذ کرده باشد، نمي تواند براي تبديل پارکينگ به مغازه، در پارکينگ را با کرکره مغازه تعويض کند.
منبع:وبلاک تخصصی حقوق ایران